刷屏了！它預示樓市、股市將劇變！

原創：劉曉博劉曉博說財經今天。刷屏

下面這張圖，預示最近在朋友圈刷屏了。樓市ayx愛游戲手機登錄

如果你關注財經新聞，股市十有八九看到過這張圖。將劇而且大家都在這張圖表里讀出了“失衡”兩個字，刷屏并隱約感受到了即將來臨的預示變局。

但需要給大家說明的樓市是：這是一張存在較大錯漏的圖表，無論在邏輯上還是股市數據上都存在錯漏，如果簡單相信它，將劇只能說明你是刷屏一個金融“小白”。

圖表中的預示“中國”，顯然指的樓市是中國內地，因為A股的股市市值、內地房產市值跟圖表里比較接近。將劇如果加上臺灣、香港的股市市值，以及港澳臺的房屋市值，差距就大了，對不上口徑。

于是，這個表格的第一個重大錯漏就來了：拿A股市值跟美國、歐洲和日本股市市值簡單對比，邏輯是ayx愛游戲手機登錄錯誤的。

原因很簡單：我們大家可以拿內地的房屋市值、企業上市市值跟歐美日對比，這沒問題，因為中國內地是一個獨立經濟體，也是一個獨立關稅區。但不可以使用A股市值，因為大量內地企業是在香港、美國、新加坡等地上市的。比如騰訊和阿里這兩個巨無霸的市值，就分別計入了港股市值和美股市值，但事實上它們是中國內地企業。

因此，在比較市值的時候，我們該使用“內地上市公司市值”，跟美國、歐盟、日本本國企業的上市公司市值比較。

截至2018年11月23日，上交所總市值是27.8萬億元人民幣，深交所總市值是17.3萬億元人民幣。港交所總市值是30萬億港幣，其中接近70%的市值是內地企業（超過1000家）——港股里內地企業的市值，折算成人民幣是18.6萬億元人民幣。上述三大交易所里“中國內地上市公司市值”總和，折算成美元是9.2萬億美元。

我沒有細算在美國、新加坡、英國、德國等地上市的中國內地企業市值，但僅阿里一家就超過3600億美元，百度、京東、拼多多都市值巨大。因此，內地企業全口徑的“上市總市值”超過10萬億美元是沒有懸念的。

而在上面那張圖表里，中國上市企業市值只有6萬億，顯然存在巨大的錯漏。

另外，使用美國股市市值、歐盟股市市值這樣的概念，也是非常不嚴謹的，因為美、英、法、德等國股市，都是為全球服務的，上市公司市值不完全是當地企業創造的。

至于表格里中國樓市的市值，我沒有更準確的數據，大致估算一下，65萬億美元是基本合理的。

毫無疑問，中國內地房屋總市值是明顯偏高了，總和超過了“歐盟+美國+日本”的總市值。中國內地人口大約是14億，而上述三個國家和地區人口是10.6億。

中國人口多，當然需要更加多的房子，但問題是中國的人均收入遠遠低于歐美日，所以房屋市值偏高，存在“不合理性”。但另一方面，中國的高房價又存在“合理性”，因為房價里超過一半是稅收，除此以外還有人民幣匯率高估的因素。

上圖是央行在“中國金融穩定報告2018”里公布的各國“杠桿率”的情況，其中紅框表示的，是中國跟歐美日“政府杠桿率”的對比。能夠準確的看出，中國政府杠桿率是最低的。

為什么中國政府杠桿率最低，原因很簡單，中國土地國有，政府可以從土地、房屋交易中源源不斷地獲得稅收和賣地收入。從2006年1月到2018年9月，僅財政部公布的“國有土地轉讓收入”就達到了38.2萬億（見下表）：

中國歷年賣地收入，以及占GDP比重（單位：萬億）。

注：2016年以及此前年度的GDP，使用的是最終核實數據；2017年和2018年為初步核算數據。賣地收入，財政部和國土部的數據往往不一致，本表以財政部數據為準。

能夠準確的看出，賣地收入占中國當年GDP的比重，已經從2006年的3.2%，上升到了今年的6.5%。在過去13年里，賣地收入占GDP比重出現過三次大反彈，對應的分別是三次對樓市的刺激。

13年里38.2萬億，這還沒有算跟房地產有關的稅收，其主要稅種包括：契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅。

正是因為中國存在土地財政，所以我們的“政府杠桿率”才能維持全球較低水平。當然，反過來，我們的房屋市值也才能全球第一。中國房屋市值里，很大一部分是顯性和隱形的稅收，或者叫做“政府成本”，它在一線城市房屋市值里占比能夠達到60%以上。

上圖：全球政府的債務分布，由于有土地財政，中國并不高。

那么問題來了，中國房屋市值和股市市值的失衡，最終將倒逼出什么？

變化一：股票市值有較大提升空間，一些人的機會來了，另外一些人的冬天來了！

大約在2014年初，我率先提出了“印鈔票的時代”和“印股票的時代”這樣的概念。所謂“印鈔票的時代”，是通過貨幣超發，讓購買房產的人享受到城鎮化的紅利，催促沒有買房的人趕快買房，它的基本要素是“貨幣超發+城鎮化+大基建+房地產+間接融資”。

當時我就預言，這個增長模式將告一段落。未來將是“印股票的時代”，是通過IPO注冊制改革，通過長期資金市場、直接融資的方式，發展實體經濟。

從2014年末開始，政府多次試圖啟動“印股票的時代”。2015年的牛市就是奔著注冊制去的，股災后還一度堅持要搞注冊制改革。直到2018年11月初，國家宣布在上海推出科創板并試行注冊制。之所以始終沒成功，就是因為總想通過發動一輪牛市來對接注冊制，而注冊制對應的估值遠比現在低，一輪牛市之后，就更加無法對接，只能以暴跌告終。

現在，管理層終于明白了一個道理：只有熊市才能對接注冊制，所以才在2600點宣布在“科創板”試行注冊制。這在某種程度上預示著，中國試圖殺出資產泡沫的困境，突破口是股市。

未來，中國將慢慢迎來“印股票的時代”、“大金融時代”。居民資產配置嚴重偏向房地產的局面會被改變，貨幣超發的局面也會被改變。但這需要一個過程，中間將有很多人為之犧牲（失去財富）。我半個月前曾撰文，勸普通人在5年之內遠離股市，就是這一個原因。因為A股將趨勢性走低，目前估值相對于注冊制仍然偏高。

在這個估值水平如果貿然發動一輪牛市，結局跟2015年仍然是一樣的。

變化二：樓市的機會慢慢的變少，選不對城市和區域，注定將跑輸大盤。

一直有讀者認為我是樓市的“死多頭”，其實不然。我2013年以來一直表達一個觀點：中國樓市的機會正在向大城市、城市群集中，遠離中心城市的普通三四五線城市機會其實不多了（有顯著人口增長的例外），其資產流動性將越來越差。未來，80%的縣城、市鎮的房價，有可能跑輸通脹。

過去兩年，三四線城市通過貨幣棚改（相當于央行定向印鈔給他們）大漲了一輪，這超出了絕大多數人的預期。但后遺癥非常大，本來這些城市的新一代居民已經基本擺脫了房價的重壓，結果又被拉了回去。

展望未來，只有“有顯著人口增量的、高級別的城市，以及衛星城”，其配套好、位置好的住宅，才有較高投資價值。其他區域的房產，正逐步擺脫金融屬性，回歸房子的本義。

中國要想真正從“房地產時代”走出來，逐步邁入“實體經濟時代”、“新經濟時代”，就必須壓縮房價里的“稅和費”的比重，只有這樣才可以真正降低全社會的負擔。

這就是那張刷屏的表格，所能告訴我們的。

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